Mme RIVIERE, Infirmière Libérale d’une cinquantaine d’années vivant seule sans enfant à charge fiscalement. Le bénéfice de son cabinet étant de 150 000 euros, celle-ci devait payé un impôt sur le revenu de 42 000 euros soit prés de 30% sans compter les frais tel que la CARPINKO…
Ne pouvant faire face à de tel charges, celle-ci a dût le mensualiser et chercher activement un moyen de le réduire.
Une étude a été faite et un business plan établit, stipulant que l’enveloppe idéale d’investissement serait de 420 000 euros. Ce qui comportait le prix de l’immobilier, les parkings et les frais annexes (Frais de Notaires, d’hypothèques…). Cet investissement permettrait d’impacter l’intégralité de son impôt sur 5 ans soit une capitalisation de 210 000 euros.
Le business plan établit, l’étape suivante était le financement. L’objectif étant de faire un financement sans apport, la meilleure proposition fut un investissement packagé sur 10 ans sans Indemnités de rachat anticipée et à un tau à l’époque de 1,50%.
Avec toutes ces modalités le montant du remboursement bancaire était de 4000euros par mois. L’impôt sur le revenu de Mme RIVIERE étant passé à 0, c’est donc 42 000euros annuellement qui rentrait dans le projet soit 3500 euros par mois. Il y a avait donc un effort d’épargne de 500 euros par mois.
Nous étions sur investissement immobilier défiscalisant locatif avec deux logements, un T2 à Montgaillard et un T3 à Bellepierre en bordure de Ravine pour que l’environnement soit maîtrisé. Ces deux loyers plafonnés permettaient d’obtenir une rente de 1300 euros qui venait impacter les 500 euros d’effort et créer une trésorerie immédiate de 800 euros. A cela il fallait enlever les charges liées à l’immobilier (Taxe foncière, Syndic, co-pro…) mensualisés à 200 euros, soit une trésorerie positive de 600 euros.
Après les 5 années d’avantage fiscale, plusieurs options s’offriront à Mme RIVIERE ;
– la revente, à N+6 le Capital restant dut à la banque sera de 175 000, le prêt soldé Mme RIVIERE récupèrera un ticket de 245 000euros.
– si le marché n’est pas bon, la possibilité de le refinancer dans une SCI familial sur une durée plus longue, faisant en sorte que le montant des remboursements bancaires soit équivalent aux loyers et transmettre à ces 2 enfants les biens sans frais de succession.
Synthèse :
Remboursement bancaire -4000€
Économie d’impôt mensualisée 3500 €
Loyers 1300€
Charges – 200 €
Résultat 600 €